Corona-Pandemie bedingte Lockdown-Maßnahmen und ihre Auswirkungen auf Mietverhältnisse über Gewerberaum – ein Update

Nachdem das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zusammenhang mit dem sog. ersten Lockdown im Frühjahr 2020 ein Kündigungsverbot für Corona-Pandemie bedingten Mietzahlungsausfall im Zeitraum April bis Juni 2020 statuierte, weitere rechtliche Auswirkungen aber ungeregelt blieben, konnte sich zwischenzeitlich eine Rechtsprechungstendenz entwickeln. Nun befinden wir uns mitten im 2. Lockdown, welcher wiederum durch gesetzliche Regelungen flankiert wird.

Hier ein kurzes Update aufgrund aktueller Entwicklungen:

Aktuelle Rechtsprechung
Zwischenzeitlich liegen mehrere Landgerichtsurteile vor, die die in der Rechtsliteratur vorherrschende Auffassung bestätigt haben, dass Mietern aufgrund behördlicher Schließungsanordnungen oder sonst verordneter Gebrauchseinschränkungen kein Minderungsrecht zusteht, da die Mietsache an sich nicht mangelhaft sei (so die Landgerichte Heidelberg, Zweibrücken, Frankfurt am Main und nun auch Stuttgart). Eine andere Ansicht vertritt bislang nur das LG München I, das dem Mieter im konkreten Fall aufgrund Schließungsanordnung einen Minderungsanspruch um 80%, bei nur teilweiser Nutzbarkeit (25% der Gesamtfläche) um 50% zugesprochen hat. Darüber hinaus hält diese Rechtsprechung eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB zwar für grundsätzlich möglich bzw. einschlägig, konstatiert aber auch, dass im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter in der Regel der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trage. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Eine solche Risikoverteilung schließe für den Mieter regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen. Etwas anderes soll aber in extremen Ausnahmefällen gelten, in denen die unvorhergesehene Entwicklung existentiell bedeutsame Folgen hat. Für diese Existenzgefährdung reichten vorübergehende Liquiditätsengpässe aber nicht aus.

Gesetzgeber reagiert auf 2. Lockdown
Am Freitag, den 18. Dezember 2020, ist nun vom Bundestag eine Ergänzung der gesetzlichen Vorschriften (Art. 240 EG BGB) über „Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie“ beschlossen worden. Danach wird zugunsten von Gewerberaummietern oder -pächtern, die ihre Gewerberäume aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen können, klargestellt, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB in der besonderen Situation der COVID-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll diese Regelung die Verhandlungsposition der Gewerberaummieter stärken. Zudem wird für Fälle, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, eine begleitende verfahrensrechtliche Regelung zur Beschleunigung der gerichtlichen Verfahren getroffen. Laut Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) werden die neuen Regelungen demnächst in Kraft treten.

Ausblick
Geklärt ist mit dieser Gesetzesergänzung allerdings nur, dass die Grundlage einer Störung der Geschäftsgrundlage gegeben ist, weitere Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage und damit eines Anspruchs auf Anpassung des Vertrages bleiben aber ungeregelt. Dies betrifft insbesondere die Frage der Unzumutbarkeit für eine der Parteien, am Vertrag festzuhalten. Diese ist weiterhin am konkreten Einzelfall zu bewerten und vom Mieter nachzuweisen, wobei im Zusammenhang mit dieser Unzumutbarkeit (sog. Existenzgefährdung) auch die Möglichkeit der Kompensation durch staatliche Unterstützungsmaßnahmen zu berücksichtigen sein wird.