Aktuelles BGH-Urteil zu Aufklärungspflichten von Immobilienverkäufern (15.09.2023 – V ZR 77/22)

Relevante Unterlagen (hier: Informationen zu anstehenden Sanierungsmaßnahmen) drei Tage vor dem geplanten Vertragsabschluss ohne entsprechenden Hinweis im Datenraum hochzuladen reicht aus Sicht des BGH jedenfalls nicht aus.

Im konkreten Fall ging es um den Kauf mehrerer Gewerbeeinheiten zu einem Kaufpreis in Höhe von 1.525.000,- € unter Ausschluss der Sachmängelhaftung, wobei für den geplanten Umbau bis zu 50.000.000,- € angesetzt waren.

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Die Annahme des Berufungsgerichts, die Verkäuferin habe hinsichtlich des Kostenumfangs für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen keine sie treffende vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt, sei rechtsfehlerhaft.

Die Verkäuferin habe ihre Aufklärungspflicht insbesondere nicht schon dadurch erfüllt, dass sie die maßgeblichen Unterlagen kurz vor dem geplanten Vertragsschluss in den Datenraum eingestellt habe. Ein verständiger und redlicher Verkäufer dürfe zwar davon ausgehen, dass bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge springen werde und deshalb eine gesonderte Aufklärung nicht erforderlich sei. Mit Blick auf übergebene Unterlagen hat der BGH jedoch bereits zuvor entschieden, dass ein Verkäufer nicht ohne Weiteres erwarten könne, dass der Käufer einen ihm übergebenen Ordner mit Unterlagen zu dem Kaufobjekt auf Mängel des Kaufobjekts durchsehen wird.

Diese Rechtsprechung zu übergebenen Unterlagen sei, wie der Bundesgerichtshof vergangenen Freitag entschieden hat, sinngemäß auch im Falle eines virtuellen Datenraums anzuwenden.

Im vorliegenden Fall konnte die Verkäuferin nicht die berechtigte Erwartung haben, dass die Klägerin die in dem Protokoll enthaltenen Informationen noch vor Vertragsschluss zur Kenntnis nehme, da sie die maßgeblichen Unterlagen erst kurz vor Abschluss des Kaufvertrages in den Datenraum eingestellt habe, ohne die Klägerin hierüber in Kenntnis zu setzen. Die Klägerin habe ohne gesonderten Hinweis auf das neu eingestellte Dokument keinen Anlass gehabt, in dem Zeitfenster von nur drei Tagen (zwischen dem Einstellen des Protokolls und dem Notartermin) noch einmal Einsicht in den Datenraum zu nehmen.